カテゴリー: マンション売却

マンション売却で契約を結ぶ際には、複数の注意点について覚えておく必要があります。契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することや、買主ローン審査否決の場合は白紙解約となること、さらに売主が買主に対して負うことになる瑕疵担保責任について解説します。

売買契約書と買主ローン否決による白紙解約

マンションの売買契約時には、売買契約書を作成します。売買契約書は売主および買主の義務や権利について記載したものです。契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行します。マンション売却では一般的に不動産会社を仲介として挟み、売主と買主で売買を行うことになります。

売買契約書は重要な書類のため、必ず内容を確認しましょう。契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。

また、買主ローン審査否決の場合は白紙解約となることもマンション売却において重要です。白紙解約とは契約を破棄して取引を元に戻すことを示します。

買主はマンション購入資金を得るためにローンに申し込みをしますが、状況によってはローンの審査に通らない可能性が考えられます。買主によるローンの申し込みが銀行をはじめとした金融機関から却下された場合、買主ローン審査否決の場合は白紙解約として契約はなかったことになり、仲介手数料や手付金も返却されます。

売主は瑕疵担保責任に注意しよう

瑕疵担保責任もまた、マンション売却時に重要になる注意点の一つです。マンションなどの不動産では雨漏りや設備の故障、床下の腐食などが発生する場合があります。これらは瑕疵として扱われ、売却成立前に買主が納得する必要があります。

もしも売却物件に告知していない瑕疵が見つかった場合、売主が責任を追うことになるでしょう。瑕疵担保責任はマンション売却においても慎重に扱うべき注意点で、その範囲は雨漏りをはじめとした物理的なものはもちろんのこと、事件や事故などで発生する心理的な要因にも及びます。

不動産物件では予想外の箇所に瑕疵が見つかることもあります。売主側も知らなかったような水漏れや腐食などが見つかる例も十分にありえるでしょう。

目に見える部分の瑕疵は把握していても、見えない場所は放置しがちです。売主自身が知らなかったとしても瑕疵責任が見つかった場合は追求させる可能性があるため、物件の売却時には注意が必要です。

売買契約書や白紙解約は重要な要素

マンション売却において売買契約書は慎重に扱うべき書類です。記載内容の確認はしっかりと行ないましょう。また、買主ローン否決時の白紙解約や、売主が追うことになる瑕疵担保責任についても理解しておくことが大切です。

現在所有しているマンションを何らかの理由によって売却しようと考えた場合には、築年数と資産価値・相場価格の関係性は非常に気になるものです。築年数が浅い物件の方が確かに人気はありますが、築年数が古くても高値売却が可能なケースもあります。

マンションの築年数と資産価値・相場価格の関係は？

どのような建物でも法律で決められた法定耐用年数と呼ばれるものが設定されています。これに伴い築年数が経過すればするほど、その不動産の資産価値もどんどん落ち相場も下がるのです。法定対応年数に近づけば建物の経年劣化が進んでいると言うことであり、売却を検討したとしても、買い手からの人気は低くなります。

日本は特に新築志向が強いため、築20年以上の築古となれば、その価値はゼロともされています。このようなことからマンション売却の場合には、築年数と資産価値・相場価格の関係は非常に気になるものです。

築5年以内のマンションの場合には新築と比べても設備や間取りにはそれほど変化は無いため、新築とほぼ変わらないような価格相場での売却が期待できるでしょう。立地等の条件により新築時よりも高い価格相場での売却が期待できることもあります。

築10年前後となるとダメージが少ないので下落幅も小さく、改善にも人気が高いです。築15年前後のマンションも買い手に人気がありますが、この時期にマンションは大規模修繕工事を実施するケースが高いため、工事の有無により価格にも違いが出てくることでしょう。

築年数が古くても高嶺売却が期待できるケースもある

マンションの状況に応じて販売方法を考えていく必要がありますが、築30年前後となると売却が難しいのではないかと心配になる人も多く見られます。しかし実は築年数が古くても高値売却が期待でき、築20年以上の築古でも問題なく売却が可能です。

マンションの耐用年数を考えた場合には十分に稼働できる年数にあたるため、メンテナンスがしっかり行われている、管理体制が整っているなどの条件が設定されていれば売却は十分に期待できます。築30年を超えた場合には、新耐震基準で建てられているかどうかが最大のポイントとなります。

新耐震基準で建てられているマンションの場合には、価格も安く現金一括や短期間のローンで購入できるメリットがあることから、一定の需要を満たしています。築年数が古くても高値売却が狙えるマンションとしては、現代の生活様式のトレンドにフィットしていたり、買い手に人気のある付帯設備が整っているなどのものが挙げられます。

築20年以上の築古でも売却が十分に可能です

築20年以上の築古マンションとなると売れにくいのではないかと思うかもしれませんが、確かに売れ行きは悪いものの近年では自分好みにリノベーションをしたいと言う人が増え、需要が伸びているのが実情です。売却完了までに時間がかかるかもしれませんが、需要はあることを覚えておきましょう。”

マンションの売却の流れは、まずは仲介業者の選定として不動産業者を選ぶことです。パートナーが決まれば契約をして不動産の売却活動をします。この時に相場状況を知ることが可能のため、考慮して契約することが重要です。売却活動が成立すると、物件引き渡しと税金処理となります。

マンションの売却手続きの基本的な流れ

マンションの売却手続きの第一ステップは不動産業者を選ぶことです。インターネットを使った一括査定サイトや業者の訪問や無料相談イベントを通じて選びます。このときに、一括返済、抵当権の抹消登記の必要書類が事前にそろっているかがチェックポイントです。

これを、怠っていると売買契約・決済手続きの時に手戻りになりますし、仲介契約が締結しません。万が一、登記済権利証（権利証）、登記識別情報をなくした時の手続きは、再発行の手続きが必要となり期間とコストがかかるのです。

不動産業者が決まれば仲介契約を結びます。そして、販売活動が不動産業者を通じて広告やインターネットや営業を駆使して開始されます。売り手が見つかると売買契約・決済手続きを結び、一括返済、抵当権の抹消登記の正式手続きを完了となるのです。

最後に、収入となるため税務処理が必要となります。業者に委託することと自分でするべきことがあるのでよく確認することがポイントです。

マンション売却手続きのポイント

マンション売却手続きは、よく考えないと売却益につながりません。まずは、不動産業者の選び方ですが、査定結果だけで選ぶと売れないリスクがあります。業者の知名度や販売実績などトータルで判断することが重要です。長い付き合いとなるのでスタッフの対応もポイントとなります。

販売活動では、業者に一任するだけでなく力添えが重要となるのです。例えば、売れない場合の追加背策としてリフォームによる投資や見学会のための支援などがあります。そして、買取手が見つかった場合、一括返済、抵当権の抹消登記にはいります。

一方で、なくしてしまったりすると再発行が必要となるのです。登記済権利証（権利証）、登記識別情報をなくした時の手続きは、追加で行政書士への委託費用や印紙代がかかるので避ける必要があります。

売買契約・決済手続き後には納税がありますが減税を受けられるケースがあるので、条件を確認する必要があるのです。災害を被った場合は該当します。

マンション売却手続きの流れと留意点

マンション売却手続きは、不動産業者を決めてからの仲介契約、販売活動、買取手が見つかってからの一括返済、抵当権の抹消登記となります。リフォーム代金や登記済権利証（権利証）、登記識別情報をなくした時の手続きも必要なため、不測の事態に備えることも大切となるのです。

不動産を売却するにあたり、手取りの金額を知りたいと思うのは当然のことです。マンション売却後の手取りをシミュレーションするには、売却にかかる費用や売却後に戻ってくるお金を差し引きして知ることが出来るんです。またさらに違う形でシミュレーションできる方法を紹介します。

売却にかかる費用などを把握してシミュレーション

マンション売却では売却にかかる費用があるのです。それは仲介手数料が必ずかかってきます。買取で売る場合には仲介手数料は掛かりません。仲介手数料＝売買価格×3.3％+6.6万円（税込）で計算することが可能です。さらに登記費用も掛かります。

司法書士に依頼するなど登録免許税もかかるんです。マンション不動産は登記しなければ売却は出来ません。不動産売買契約書では印紙税もかかります。そのうえ譲渡所得税もかかるのです。課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）で計算できます。

これら経費を差し引きローンの残債を差し引けば、おおよその手取り額がシミュレーションできるわけです。反対に売却後に戻ってくるお金も算出しましょう。固定資産税および都市計画税、火災保険料・地震保険料に住宅ローン保証料も帰ってきます。

火災保険などは商品タイプや掛け捨ての場合には戻ってきません。これら返金額を足すと、より正確な手取り額が算出できます。

他の方法での売却後の手取りをシミュレーション　

マンションの売却相場を知ることが出来れば、受け取れる額のシミュレーションができます。売却しようとしているマンション物件に似た売買取引を、不動産流通機構のレインズマーケットインフォメーションで知る方法もあります。国土交通省の土地情報総合システムなどを活用するのも良いでしょう。

もっと簡単の知りたい場合には、他にも方法があるんです。それは不動産一括査定サイトを利用してみることです。これは無料で使うことが出来、最短三十分程度で査定額を不動産会社が提示してくれます。特筆すべきは一社ではなく、複数社の不動産業者が査定額を提示してくれるので相場をつかむこともできます。

ただこれはあくまで机上査定にすぎず、より詳細に詳しく査定額が知りたい場合には、訪問査定を受けるべきだと言えます。より高く査定してくれ、仲介だけではなく買取保証などを付帯出来るサービスの良い不動産業者に巡り合えたら、実際に訪問査定を受けるとよいでしょう。

マンション売却における受取額のシミュレーション

マンション売却における受取額のシミュレーションは、売却にかかる費用を差し引き、住宅ローン残債を引いて売却後に戻ってくるお金を足すことでおおよそ自ずとわかってきます。売却後の手取りをシミュレーションはレインズインフォメーションや不動産の一括査定などを活用しても、おおよそわかってきます。

マンションを売却するタイミングにより、固定資産税の取り扱いをどのようにすべきか迷う人は多いのではないでしょうか。固定資産税は、不動産を所有することで納税義務が発生する税金です。

ここでは、マンションを売却する際に固定資産税は誰がいつ払うのか、買主・売主どちらが負担するのか、その計算方法や固定資産税の「清算」などについて解説しますので、これからマンション売却をされる人はもちろん、購入する予定になっている人も参考にされることをおすすめします。

売却時の固定資産税は買主・売主どちらが負担？

固定資産税は、1月1日時点で所有権を持つ人が納税義務があるわけですが、固定資産税は課税された段階で納税者が確定するなどの理由から年度の途中でマンションを売却して手放したとしても納税義務を持つ人が売主から買主に変更はできません。

そのため、1月1日時点で所有者が売主のときにはマンションを売る側が納税義務者であり、1月1日時点で買主が所有者の場合は購入した人がその年の固定資産税を払うことになるわけです。

ただ、1月1日時点で買主が固定資産税を納める義務をもっていて、その年の10月くらいに売却となったとき、買主・売主どちらが負担すべきなのか迷う人は多いといえましょう。

地域にもよりますが、東京などでは6月と9月、12月と翌年2月の4回に分けて分納もしくは一括納付の形で固定資産税を払うことになるので、仮に分納となったときには12月と翌年2月は購入者側が負担をしても10月の売却では9月に納めてからあまり日数が経過していないことになります。

この場合は、固定資産税の「清算」などで当事者同士で話し合いを行う解決するケースが多いようです。

固定資産税の「清算」と計算方法について

固定資産税は固定辛酸税評価額×1.4％の計算方法で求めることができるのですが、固定資産税評価額は不動産を取得する段階で市区町村の担当者が不動産会社や不動産鑑定士などと調査を行って税額を決めるための基準になるものです。

納税額など詳細な金額については固定資産税納税通知書を見ることで分かりますが、概算で知る方法としては土地では時価の7割、家屋は新築取得時の5割から6割が目安です。

固定資産税を納める人の多くが1年分をまとめて支払っていることが多いので、年度途中でマンション売却を行ったときには当該帰化で日割り計算を行い売主と買主の両者が税負担をするのが一般的、これが固定資産税の「清算」になるわけです。

あまり細かく計算ができないなどのケースもありますが、1年間の3分の1が所有している場合は固定資産税の3分の1は売主、残りの3分の2は買主負担、いずれも不動産会社の担当者が間に入り固定資産税の「清算」を行うのが一般的です。

年度途中の売却での固定資産税のまとめ

マンションを売却するとき、固定資産税は買主・売主どちらが負担すべきなのか分からないケースも多いといえましょう。一般的には売主と買主がそれぞれの所有期間に見合う金額を負担する形いなりますが、固定資産税の分担を決めるときに欠かせないのが起算日です。

起算日は関東では1月1日ですが、関西などでは4月1日になるなどその地域の特性などを踏まえ不動産会社の担当者を交え相手方と相談をして決めるケースが多いのです。

マンションの売却を検討している方が結構いると思われます。相続で保有することになったが、使用する機会が全くないケースが少なくないです。保有しているだけだと余計な維持費がかかってしまうので、思いきって売却することをおすすめします。

不動産会社選びで失敗しないために

マンション売却の際は不動産会社選びがかなり重要になることは多くの方が認識しているはずです。不動産会社はどこも大体同じに見えるかもしれませんが、スムーズに売却先が決まらなかったり、売却金額が低くて失敗してしまうケースがあります。

不動産会社選びの注意点があるので、しっかり認識した上で自分に適した不動産会社を選ぶことが大事です。不動産会社は大手と中小がありますが、会社の規模はそこまで大きな問題ではありません。

売却先を早く見つけたいなら大手、地元に強い不動産会社を選びたいなら中小などというように、大手と中小のそれぞれの特徴に合わせて選べば大丈夫です。注意点は1社だけで決めるのではなく、複数の会社を比較することになります。

現在は一括査定サイトがあるので、簡単に複数の不動産会社を比較することが可能です。1社だけだと優れた不動産会社なのかを見極めることが難しいのでおすすめできないです。

担当者も含めて複数の会社を比較

マンションを売却するための不動産会社は、スタッフのクオリティもかなり大事なポイントになります。査定金額が高くても営業マンなどのスタッフに問題があれば、契約までに問題が生じる可能性がありますし、対応が悪くてスムーズに進まないことも考えられます。

売却を安心して任せられるところを選ぶべきです。信頼して任せらせられる不動産会社選びのコツは、実際に利用した人の口コミなどを参考にすることです。利用した人だから分かることがあるため、ホームページやパンフレットでは分からない情報を得ることができます。

大手と中小のどちらの口コミも探せば多くあるため、積極的に活用してみてください。自分の意見だけで決めるより、良い選択ができるはずです。査定金額だけでなく、スタッフの対応力、手数料、サポートなど知っておくべき情報が分かります。口コミに関しても複数の不動産会社を比較した方がいいと思われます。

査定金額だけで決めるのはリスクがある

不動産会社選びの注意点を把握して、自分に合ったところを選ぶことが求められます。査定金額だけで決めると後悔する結果になる可能性があるため、口コミなどを参考にしてクオリティの高い不動産会社を選ぶべきです。

マンションの売却を検討している方が結構いると思われます。相続などで保有することになったが、全く使用する機会がないのであれば売却してしまった方が良いです。税金や維持費などの余計なコストを払い続けるのは賢明な選択ではないです。

特徴を理解した上で活用することが大事

マンションを売却する際に不動産一括査定サイトを利用して査定依頼をする方が増えています。メリット・デメリットがあるので、理解してから利用するべきです。メリット・デメリットが分かっていないと、上手く使いこなすことができません。

不動産一括査定サイトのメリットは、1社ごとに査定する面倒な手間が省けることです。1回で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利です。1社だけでは良い不動産会社なのか見極めることができないため、複数に査定依頼を簡単にできるのは大きな魅力だと評価できます。

また、同じ条件で査定金額やプランなどを比較できることもメリットです。別々に査定依頼をした場合は入力しなければいけない査定項目が異なるので同じ条件で比較することができません。

一括査定サイトであれば、同じ情報を用いて複数の会社に査定依頼をするため、同じ条件で比較することが可能です。複数で比較するなら、一括査定サイトが適しています。

不動産会社の登録数が多いサイトがおすすめ

デメリットは営業の電話やメールが頻繁に来るようになる可能性があることです。電話番号やメールなどの情報を提供しているので、営業のために電話がかかってくるかもしれない点に注意してください。一括査定サイトの申し込みの際に備考欄にメールでの連絡を希望しておけば、営業目的の電話がかかってこないので防ぐことが可能です。

また、全ての不動産会社が登録しているわけではないため、一括査定サイトで査定依頼ができないところもあります。不動産一括査定サイトの選び方は、多くの不動産会社が登録しているところを選ぶべきです。興味を持っている不動産会社に査定依頼ができないのは問題です。

不動産一括査定サイトの選び方は、サポート体制がしっかりしていることも重要なポイントになります。何か困ったことが生じたら、サポートが受けられるサイトがおすすめです。どのサイトでも同じではなく異なる部分があるので、よく比較した上で選ぶことが求められます。

一括査定サイトを正しく選ぶべき

マンションを売却する際の不動産一括査定サイトは、メリット・デメリットがあるので注意が必要です。不動産一括査定サイトの選び方があるので、正しい方法で自分に適したサイトを選ぶべきです。

マンションという資産は高額な資産であるために、売却する時も慎重に行わないと大きな損失が出る事もあります。売却する時は少しでも税制面で得なタイミングでの売却や高値で売れるタイミングでの売却を希望する人が多いです。

不動産のニーズが高くて売却しやすい時期とは？

不動産は同じ立地で同じ建屋や設備でも、その時々で少しずつ相場が違ってきます。社会全体の景況感や不動産投資家の動向などにも影響されるので、不動産が売り手優位な時期に手放した方が高い金額での買取をしてもらえます。

年間での季節的な特徴として、1月から3月に不動産のニーズが高まる傾向があります。1月から3月は新年度が始まるタイミングなので、日本国内では不動産を購入しようとする人が増えマンション売却がしやすい時期と言えます。

逆に新年度であるからこそ買う人も増えますが、転勤などの個別事情によるタイミングで急いで手放す人もいるので買い手にとっても売り手にとってもチャンスがある時期とも言えます。

不動産売却を考えている時は、売りやすい時期だけでなく全てのシーズンで相場より高く売れるチャンスがないか探っておく事が重要です。常に売るつもりで情報を集める事で良い売却先を見つける可能性が高まります。

個別事情によるタイミングで売却しやすい時期とは？

個別事情によるタイミングは転勤などのライフスタイルの変化以外にも、税制面での変化などがあります。税制優遇が適用外になるタイミングでの売却は珍しくありませんし、収益物件なら競合のマンションが与えるタイミングへの影響もあります。

売却を考える人にとって、競合のマンションが与えるタイミングへの影響は売るタイミングを誤ると大きな損失が出るので、予定を前倒してマンション売却するという事です。

競合のマンションが与えるタイミングへの影響で一番大きいのは、供給過多によるマンションの価値の下落です。さらに市場に同じような物件が多く出回る事で、価格も下がって成約までの平均時間もかかるようになります。

慌てて相場以下で売ってしまうのも損失の原因ですが、判断が遅くて価値が下がる一方になる事もあるので、充分に注意が必要です。周辺の開発に関する情報なども、まめに集めておくといち早く察知できます。

中古マンションを売却しやすい時期とは？

マンション売却がしやすい時期はニーズの中長期的な変化が起きた時や毎年訪れる需要が高まるシーズンです。マンション売却を考えている時は、売りやすいタイミングを中心にそれ以外の時期も売却のために動くと良いです。

使用していないマンションを保有している方が多くいると思われます。現在していたのであれば、売却した方が良いです。今後使用するかもしれないと考えているかもしれませんが、現在使用していないのであれば、今後も使わない可能性が高いです。

少しでも高いところで売却するべき

マンションを売却する不動産会社は様々なところがあるため、どこを利用してもいいわけではないです。適当に選んでしまうと、査定額が低いところで売却することになります。マンションを高く売却するために、検討している不動産会社の見積もりを取るべきです。

見積もりとは？取り方はどうしたらいいか分からない方が少なくないと思われます。見積もりとは？取り方が分からないと、正しく見積もりを取ることができません。マンション売却時の見積もりは、不動産会社が提示している査定額と諸経費の概算を指します。

見積もりを取る際は、一括査定サイトを利用するのが便利です。様々な不動産会社の査定額を知ることができるので、自分に適した不動産会社を選ぶことができます。1社だけで決めてしまうのは勿体ないです。少しでも高く査定しているところを見つけるために、まず見積もりとは？取り方は何かを理解することからスタートしてください。

見積もりを取る際に知っておくべきポイント

見積もり金額と3つの注意点があるため、把握しておく必要があります。見積もり金額と3つの注意点として、まず見積もり額が成約価格ではないことが少なくないことです。査定額が高くても、契約が成立するまで油断してはいけません。

見積もり金額と3つの注意点の2つ目として、自分で相場を調べておくことです。知識がないと相場よりも低くても分からないので、最低限の知識は持っておくべきです。3つ目は見積もりの根拠を詳しく聞くことになります。その査定額が適正なのかが分かります。

査定金額が高いとき、低いときの対処法は、高すぎる場合は何か理由があると考えた方が良いです。低い時は他のところに変更しようとする方が多いのですが、高いのは問題がないと考えている方が多いみたいです。

トラブルに巻き込まれることを避けるために、査定金額が高いとき、低いときの対処法を学んでおくことが求められます。後から後悔しても遅いです。

一定の知識は持っておくことが重要

マンションの売却は事前の情報収集と見積もりをすることによって成功できます。査定金額が高いとき、低いときの対処法を実践して、トラブルが生じないようにすれば大丈夫です。不動産価格が高くなっている今がチャンスです。

マンションは新築時が一番高く、築年数が20年を越えると安値圏を推移するのが一般的です。しかし住み替え需要が大きくなると、中古マンションの価格も上昇します。不動産市況の将来を分析しながらタイミングを見極めると、保有する物件を高く売ることも容易になります。

マンションを手放すのに最適な築年数は何年かを考える

マイホームを購入した人の多くが、ライフスタイルが変わったり建物が古くなった段階で売却しています。また高値で売ることが重要であり、マンションを手放すのに最適な築年数は何年かを考えることも重要です。鉄筋コンクリートで建設されたマンションは耐久性にも優れており、築50年以上でも快適に暮らせる物件が多数あるのも事実です。

けれどもマンションを手放すのに最適な築年数は何年かを考える場合には、物件の人気が絶頂期にあるタイミングを重視することも大切です。第一回目の大規模修繕が終わった築12年前後の時が、良い条件でスピーディーに売却する絶妙のタイミングです。

築年数と売却価格には大きな相関関係がありますが、築12年程度であれば新築時の8割程度の価格で売ることもできます。しかしマンションの「築年数」と「資産価値」の関係も見逃すべきではなく、特に管理状態が良好な物件であれば築30年以上でも買い手を見つけやすいです。

マンションの「築年数」と「資産価値」を重視した戦略

住まいを売る上では不動産広告が重要な役割を果たしており、概観や内部が美しく見える画像を使ってPRすることが重要です。そこで売却を依頼する不動産会社を選ぶ場合には、インターネットを使った宣伝に強い点にこだわるべきです。

またマンションの「築年数」と「資産価値」を重視して売却に向けた戦略を構築すると、広告を出してから3週間前後で買い手を見つけることも可能です。特に古い物件の場合には、大規模修繕工事が計画的に行われている点を積極的にアピールするのが望ましいです。

更に築年数が古いケースでも、駅前の立地が強みになって高値で売れることも少なくないです。したがって駅から近い場所の中古マンションを売るときには、特に徒歩時間を大きな文字で記載することが大切です。更に築年数が古い物件を売る上では、購入希望者を手厚くフォローする必要もあります。

休日に見学会を開催したうえで、価格交渉にも柔軟に対応するのがポイントです。売り手の言い値で取引が成立するケースはレアであり、少しでも値下げの要望に応じることが早期の売却実現への近道です。

築年数と売却価格重視の売却手法

マンションの評価は古くなると次第に下がりますが、需給関係で短期的には価格が上下します。またマンションの築年数と売却価格を重視するのが、理想的な売却の戦略です。資産価値の高さや利便性をアピールすると同時に柔軟に交渉にも対応するのが、良いタイミングで売るためのポイントです。