【マンション 売却】中古マンションの売却時にかかる瑕疵担保責任が契約不適合責任に!何が変わったのか?

マンションを売却する際に、対象物件に不具合や欠陥がある場合にはそれを伝える義務が売主に存在しています。不具合もしくは欠陥を隠して売却を行うと契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負わなければなりません。

こちらでは、瑕疵担保責任や契約不適合責任をはじめ引き渡し後3カ月間の期間の中でのトラブル、そして追完請求・代金減額請求などについて解説していきますので、参考にされることをおすすめします。

瑕疵担保責任は民法改正で契約不適合責任に変わった

瑕疵担保責任は。マンションを売却する人がしっかり理解しておくべき事項です。

購入したマンションや建築が行われた住宅など、引き渡しの後に雨漏りや白アリの被害、設備機器の不具合や配管からの水漏れなど目には見えない隠れた瑕疵が見つかることもありますが、このような不具合が発覚した際には売主側や施工会社などそれぞれが責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。

新築住宅の場合は住宅の品質確保の促進等に関する法律でもある品確法により、10年間の瑕疵担保責任が義務付けされていますが中古住宅については品確法は適用外です。ただ、民法の中での瑕疵担保責任は売主はその責任を負う義務があり発覚したときには損害賠償を支払う、契約の解除や不具合の修理を行うなどの責任を取る必要があります。

なお、民法の改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任の名称に変更が行われているのですが個人が所有するマンションなどの住宅を売却する場合、契約時の特約の一つで売主が責任を負う期間を引き渡し後3カ月間、もしくは築20~30年以上の築年数が経過している物件は瑕疵担保責任を負わないなどの取り決めも可能です。

追完請求・代金減額請求は購入側ができる要求

引き渡し後3カ月間の中で雨漏りや水漏れなどマンションの瑕疵が発覚したとき、買主は売主に対し損害賠償や契約の解除、もしくはリフォームなど請負契約の依頼ができます。また、民法の改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任の名称に変更されているけれども、買主が売主に対応を求めることの事項そのものは変わりありません。

ただ、民法が改正されたことで要求可能な内容の範囲が広がっている、損害賠償や契約解除だけでなく追完請求・代金減額請求を売主に対して要求することが可能になりました。

追完請求・代金減額請求はそれぞれ異なる要求事項になるのですが、追完請求は契約通りになるよう補修などの要求を行える権利で代金減額請求は値引きを求める権利です。

さらに、損害賠償は契約通りのもので引き渡しが行われていれば得ることができた利益の賠償に対しての請求もできるようになっているなど、内容および範囲が広まったことが分かるのではないでしょうか。

契約および引き渡しが完了したら終わりではない

瑕疵担保責任は民法の改正で契約不適合責任になった、契約不適合責任になったことで追完請求・代金減額請求が追加されて売主に対して要求ができるようになったわけです。

マンションを売却するときには、瑕疵となるようなものがある場合は必ず伝えることが重要ですが、購入側も中古マンションを購入する以上はある程度の傷や汚れ、古さなどは当たり前であると考えることも大切です。

内覧で確認ができる部分はしっかりチェックする、納得した上で契約をすることと同時に互いに責任を負うべき範囲をしっかり理解してから契約を行うことがトラブルを回避するコツに繋がります。