カテゴリー: マンション売却

ライフステージが変わり、高齢になると息子夫婦と二世帯同居を考える人もいます。そこで住んでいるマンション売却に迫られます。マンションを売る方法と基本や注意点や、希望通りに売る方法などをご紹介していきましょう。売り方で価格も変わることもご紹介します。

マンションを売る方法の基本や注意点について

マンションをできるだけ希望通りに売る方法は、築10年前後であまり老朽化していない状態で売却することが大事です。この年数であると、まだ損傷も激しくなく管理費などの値上げも見られない時期です。築47年を経過してしまうと、マンションは資産価値ゼロになることも珍しくないです。

管理費も高くなっているので、簡単に売却できなくなるんです。マンションの売却の基本や注意点もご紹介しましょう。売却の基本的な方法は、仲介を選択することになります。仲介であれば、売り主の希望額に近い形で高値で売ることが可能となります。

さらに希望通りに売る方法として有効なのは、大規模修繕後や2月3月といった皆が新生活が始める前といったタイミングも重要です。買い先行であらかじめ引っ越してしまい、クリーニングやリフォームを施し水回りなどを綺麗にしておくと、印象も良く大幅な価格交渉をされる心配もなくなるのです。

マンションは売り方で価格も変わる

マンションなど中古物件の購入で問題になるのが、排管や水回り、水漏れなどといった問題です。自分が意図していなくても、購入者が入居後に水漏れや排管のつまりが起こり売り主とトラブルになることなども稀に見受けられます。そして仲介では契約不適合の免責なども受けられないので、こうしたトラブルを知らなかったでは済まされません。

最悪の場合、損害賠償請求などの訴訟に発展することもあるので、ホームインスペクションなどを行っておくとトラブルにも遭遇せず、比較的希望通りの高値で売ることも可能になってきます。

リフォームやクリーニング、ホームインスペクションを行い、売る時期を考慮して売りに出しても、マンション物件の中には売れない場合もあります。この場合には買取を選択したり、買取保証を付帯させる抱負尾もあります。

こうした売却方法は、仲介と違って価格も変わってきます。買取は不動産業者の査定額で即時買われるので安くなることがほとんどです。このように、マンションは売り方で価格も変わることも十分心得ておきましょう。

マンションを希望通りに売る方法

マンション物件を希望通りの売値で売るには、築年数10年前後や売る時期を2月3月にすることも大事です。そして買い先行でリフォームやホームインスペクションをすることも大事です。売れない場合は買い取りを利用することになりますが、売り方によって価格も変わり安く買い叩かれることになります。

かつて購入した物件でも、売却したいと考える時があります。売却は不可能ではありませんが、その前に知っておくべき事があるでしょう。今回は、マンションの売却をする場合の手数料やその相場を見ていきます。また仲介手数料の上限額の計算や相場あるいは仲介手数料の値引き交渉・方法、手数料以外の費用も見ていきます。

マンションを売却するときの仲介手数料

ずいぶん前に購入したマンションでも、売却をしたいと考えるならば仲介手数料のことを頭に入れておかなければいけません。仲介手数料の相場は概ね物件価格の3%になります。物件価格の3%は、法律に記載されており上限が3%と言う意味になります。

多くの不動産会社は3%でなくても良いのに3%にしているわけですがこれにはしっかりとした理由があるわけです。相場がそのようになっているのは、不動産会社の儲けを少しでも出すためです。

例えばこれが2%の場合には、100,000円以上の利益が失われてしまう可能性があるでしょう。大きな物件ならば1,000,000円位の利益を失ってしまいます。そこでほとんどの不動産会社が0.3割の手数料を貸しているわけです。

ちなみに物件価格が30,000,000円の場合を考えてみると、そのマンションの仲介手数料はその0.3割になるため900,000円になることが理解できるでしょう。

仲介手数料の上限額の計算や相場と手数料以外の費用

仲介手数料の上限額の計算や相場に関しては、物件価格に3%をかけるのが基本になります。これは税抜きの状態で掛け算をすることが基本になるため、消費税等は省いて計算をしなければいけません。手数料以外の費用があるとすれば、印紙代などがこれに該当します。

また売買契約には必ずと言っていいほど登記が必要です。東京は第三者に対する対抗要件になるため、これは必ずしておいた方が良いです。

登記をする場合には、司法書士に依頼することがほとんどでしょう。絶対に司法書士に依頼しなければいけないわけでは無いですが、一般的には司法書士が絡んでくるところです。司法書士に対する手数料として250,000円位のお金を考えておけば良いかもしれません。

仲介手数料が高いと感じた場合には、仲介手数料の値引き交渉・方法を頭に入れておきたいところです。これに関しては、基本的に他の不動産会社を持ち出してこちらの不動産会社のほうが安いなどと述べてハッパをかけるしかありません。

マンション売買における手数料について知りたい

マンションを売却する場合には、不動産会社を間に挟むことになりますがこの時には仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料の相場は3%となっていますがそれ以下になることもたまにあります。仲介手数料の値引き交渉・方法があるとすれば他の不動産会社と比較することかもしれません。

マンションの売却を考えたとき、ハウスクリーニングをしてから売りに出す例があります。売却価格に影響を与えますが、ハウスクリーニングのメリット・デメリットがあるのをご存じでしょうか。費用の相場と注意点をふくめて、解説します。

ハウスクリーニングのメリット・デメリット

マンションを売却する前にクリーニングをしておく代表的なメリットは、比較的高い価格がつく可能性が高まります。不動産会社のスタッフが査定する段階でクリーニングが行き届いていれば、減額される要素を減らすことにつながるからです。

また、物件の内覧があったときも好印象を与えられます。内覧をするのは不動産の専門家とは限らないため、見た目の美しさや清潔さは購入決定の後押しになる可能性が高まります。

デメリットとしては、クリーニングを担当する業者に支払う費用がかかることが代表的な例です。具体的な費用には差があるので、業者選びは時間をかけたほうがよいでしょう。次に、クリーニングを実施したとしても、最終的な売却価格に大きく影響しない事例もあります。

仲介する不動産会社のスタッフと相談すれば、クリーニングが必要なのかアドバイスをしてくれます。使用状況によっては部分的なクリーニングで問題ない例もあり、費用を安くできるかもしれません。

クリーニングの相場と注意点について

マンションをクリーニングしてから売却すると決めたら、次は業者選びです。ハウスクリーニングを依頼できる業者はいろいろありますが、複数社の見積もりの提出を受けてから決定することが注意点です。費用は、基本的には部屋の広さで決定されます。

また、クリーニングするときに空室なのか生活しているのかも影響します。空室の状態のほうが作業をしやすいので、安くなるのが通例です。相場としては、空室の2LDKなら3万円前後からの価格設定になります。相場と注意点をふまえて業者選びをすれば、納得できる契約ができるはずです。

費用をなるべく抑えたいのであれば、クリーニングの範囲を限定的にするとよいでしょう。汚れが蓄積しやすい水回りを重点的に対処すれば、部屋の印象がよくなります。どうしたらよいか決めにくいときは、不動産会社のスタッフに相談すれば優先的にクリーニングすべき場所を判断できるはずです。

じっくりと考えてから結論を出そう

いかがでしたでしょうか。ハウスクリーニングのメリット・デメリットがあることをご理解いただけたはずです。納得できる価格で売却することが一番大切なので、あせらずに結論を出してください。”

マンション売却にかかる諸費用は、大きく不動産業者に支払う仲介手数料と法的処置をするための手続きの委託量や書類にかかわる費用です。税金としては、一定の収入になれば譲渡所得がかかります。必要な費用と税金以外にも想定する必要があるのです。

マンション売却にかかわる必要な費用と税金

マンション売却にかかわる必要な費用と税金としてはだいたい決まっており、売却額によって自動的に決まることが一般的です。まず諸費用でよく耳にする仲介手数料で、売却益に応じて変動しますので不動産業者に確認することが重要となります。所定の計算式を持っているためわかりやすいです。

売却が決まると抵当権や所有権を整理する必要があります。法的な知識が必要で専門スタッフに委託することが一般的で委託料と書類作成に必要な印紙代が必要となります。

さいごに、税金を納める義務があり、一時的な収入とみなされるため譲渡所得税を支払う必要があります。ただし、いろいろあってもうけにならない場合はそれを避けることが出来るのです。

このように、仲介手数料をはじめ諸費用など複雑な項目がかかわるため、手数料・費用のシミュレーションを活用することで大体どのようになるかがわかります。不動産業者が持っているので利用すると便利です。

マンション売却にかかわる別の費用

マンション売却において、手数料・費用のシミュレーションではわからない別の費用が掛かる場合があります。マンションとして売り手に確実に売却するためまずは清掃費が必要です。消毒や消臭などプロの業者に委託する必要があるのです。自助努力ではどうにもなりません。

また、現状が悪い場合はリフォーム代金を請求されることがあります。壁の損傷やシミや水回りの老朽化が目立つと更新といったことを不動産業者は売却に向けて考えているのです。事前にリフォームしているとしっかりとアピールしておくことが重要となります。

最後に、引越し代金で、新居がすぐに見つかっていれば1回分ですが、仮住まいを想定しているならば2回分となります。このようなことは自分である程度予測しておくことが重要で、マンションの状態を把握して、引越しプランを明確にしておくことが必要です。引っ越し先が賃貸であれば諸費用がかかります。

マンション売却の費用は一般的なものだけではない

マンション売却の費用は諸費用と税金で手数料・費用のシミュレーションをつかえば予測することが出来ます。ただし、付随の費用がありこれは引越しプランなど自分で予測する必要があるのです。

スーパーマーケットに出向いて食品や日用雑貨を購入すれば、購入した代金に対して所定の税率の消費税がかかることは周知のとおりです。マンションのような不動産を売却する手続きにおいても、やはり消費税がかかるのが原則ですが、項目ごとに場合分けをして理解する必要があります。

マンション売却で消費税がかかる項目とは

マンションを売却する場合、その手続きのなかで印紙税や登録免許税などのさまざまな税金がかかりますが、忘れてはならないのが消費税の存在です。マンションの売却とはいっても、くわしくみれば建物とその敷地となっている土地に大きく分けることができます。

この建物部分については消費税の課税対象となっています。また通常はマンション売却にあたって適当な不動産会社と媒介契約を締結し、売却に向けた宣伝活動などのさまざまなサービスを提供してもらっているはずです。

このためマンション売却が成立すれば、いわゆる成功報酬のようなものとして不動産会社には仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料にもやはり消費税がかかります。

その他こまごまとした費用に消費税がプラスされている可能性はありますが、基本的にマンション売却の場合であれば、建物部分の売却代金と仲介手数料に消費税が課税されると理解しておけばよいでしょう。

土地取引や個人間売買には消費税がかからない

実はマンション売却には消費税の課税が原則とはいっても、敷地にあたる土地の部分については消費税が課税されないことになっています。これは消費税がどのような税金であるのかを考えれば納得がいきます。すなわち消費税というのは国内で事業として行われる資産の譲渡やサービスの提供に対して課税される税金です。

建物とは違って土地は消費される性質を持たず、もともと消費税にはなじまない存在のため、土地の譲渡や貸し付けには課税されないと整理されています。このほかにもマンションの売却に関連して、消費税が課税されない場合が存在します。

それは個人で所有しているマンションを別の個人に対して売却する、いわゆる個人間売買の場合です。最近ではインターネット上にオークションサイトや電子掲示板などが多数開設されていますので、不動産についても個人間売買されることが珍しくはなくなりました。

消費税はあくまでも事業としての性質をもつ取引に限られますので、個人間売買であればその範囲には含まれません。

マンション売却の際は消費税にも注目する

マンションを売却するにあたって気になる消費税の存在ですが、原則的には建物部分と仲介手数料に対しては課税され、土地の部分については課税されません。また個人間売買の場合にも、同様に課税されないことになっています。

マンションが3,000万円で売却ができた、この場合の3,000万円は売却益と呼ばれるもので利益になるものですから譲渡所得税と呼ぶ税金が課税されることになります。

ここでは、マンション売買で利益が出た場合にかかる税金と特別控除や売却で利益が出なかった場合の税金、2つのケースを解説すると同時に売却で利益の出ないマンションとはどのような特徴があるのか解説していくことにしましょう。

売却で利益が出なかった場合の税金とは？

マンション売買で利益が出た場合にかかる税金と特別控除と売却で利益が出なかった場合の税金、この2つを比較すると売買では利益が出るケースと出ないケースがあることが分かります。

しかし、利益の有無に関係なく税金が存在することも分かるのではないでしょうか。マンションを売却するときには、印紙税や登録免許税など必ず課税される税金が存在します。

マンション売買で利益が出た場合にかかる税金と特別控除とは、所得税や住民税・復興所得税などの譲渡所得税が主な税金の種類になりますが、譲渡所得の課税方式は他の所得とは合算することなく税額を計算する分離課税方式です。

具体的には、売却価格－（取得費＋売却費用）の計算式で求めることができます。一般的に、マンションは居住用財産に該当する不動産ですから3,000万円の特別控除が適用されます。これは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例になるので譲渡所得が3,000万円までのときには税金がかからないわけです。

売却で利益の出ないマンションとは

売却で利益の出ないマンションとは、これからマンション売却をしている人にとって非常に気になる部分ではないでしょうか。売却で利益の出ないマンションは、築年数が古くて駅から遠い物件やマンションがある周辺エリアが発展する可能性がない立地になっている、事故物件の3種類です。

基本的に、マンションは築年数が経過すると価値が下がる傾向になるわけですが、築年数が経過していると同時に駅から離れた場所にあったりバス停までの距離が遠いなど電車やバスを利用する人にとって利便性が薄い不動産になりがちです。

これに加えて、過疎化が進んでいる場所にあったり新しい開発が行われる予定がない、これらは購入する側からすると将来性を期待できるものではありませんので売却価格が上がらない可能性も高めです。さらい、事故物件などの場合は心理的にも嫌悪感を抱きやすいので売却での利益が望めにくいマンションといえましょう。

マンション売却で利益が出ないときは税負担はゼロ

利益がなければ税金を納める必要はないので、当然ではありますが確定申告も不要です。損失の場合も節税できるケースがあり、売却で譲渡所得が損失になっているときには確定申告を行うことで損失は翌年以降3年間にわたり繰り越し控除が可能になります。

マンションの売却で重要な査定ポイントは、立地条件と使用状態です。いかに、売り手に出すときに魅力的であるかや手直し費用が掛からない物件であるかどうかがポイントとなります。立地条件は価格の変動があります。

マンションの立地条件における売値の決まり方

マンションで最もニーズが高いのが公共交通機関とのアクセスの利便性です。売値に影響する2つのポイントとして、まずJRや私鉄などの鉄道に近いことがポイントです。徒歩圏内で途中に商業施設が充実しており、買い物ができる環境がベストです。

つぎに、車のアクセスでメインの国道や高速道路のインターチェンジに近いことがマイカー所有者からしてみるとニーズが高くなっています。売るときに自分の立地条件がどのレベルに相当するかの価格相場の調べ方があるのです。エリアごとの相場を調べてみて比較することで高いと立地条件が良いということになります。

売却価格は変動することもあり、近くに商業施設や教育施設ができると高騰します。しかし、売値の決まり方は1年ごとぐらいに変わるため周辺の環境をよく見ておくことが重要となるのです。とくに電車やバスなど複数の公共交通機関のアクセスが多いと有利な売却価格が実現します。

マンションの使用状態における売値の決まり方

マンションの使用状態が売値に大きく左右します。これもだいたい、売値に影響する2つのポイントがあり、まずはリフォームの経歴があるかどうかです。水回りや壁紙などをきれいにした実績があれば細心に近い物件とみなされるので売値価格が跳ね上がります。

価格相場の調べ方として、いろいろなマンションを調べるうえで写真で似たものがあれば参考価格として把握することが出来るのです。特にたばこを吸わなかったり、ペットを飼っていない実績があると印象がいいです。においや変色などを最小限に抑えることが出来るからです。

次に部屋の損傷状態で、画鋲や両面テープなどで飾っていた形跡や、電飾による色あせや落書きやカビなどの汚れです。これらはきれいにして売却物件にだされるため、この清掃費用などをいかにかけることをしなくていいマンションであるかどうかが重要となります。査定をする前に清掃する子もポイントなのです。

マンションの売値の査定はシンプル

マンションの売値に影響する2つのポイントは、交通の利便性といかにきれいな状態で売り渡せる物件かどうかです。価格相場の調べ方として同規模の物件を見ると参考になり検討がしやすくなります。

計画していたように返済を続けられなくなったり、転職や失業を余儀なくされた場合など、さまざまな理由で購入したマンションを売却しなければならない状況になることがあります。そんな時、マンションにローン残債が残っている場合でも売却が可能か否か、可能なら条件があるのかどうかなど、注意点を踏まえて解説します。

ローン残債を完済できれば売却手続きに問題なし

ローンの返済中のマンションを売却するには、ローン残債を全て返済することが条件になります。一般的に住宅ローンを借りる際に、担保として購入したマンションに抵当権が設定されます。

それを抹消するためには被担保債権の弁済が必要になり、この被担保債権がローン残債です。残債がある状態では抵当権が残ったままになってしまい、返済が滞った際に差押えられてしまうことになります。

購入者の大きなリスクになりますので、抵当権が付いたままのマンションを購入したいという人を、見つけることは出来ません。完済さえしてしまえば抵当権は抹消され、障害は無くなりますので問題なく売却の手続きを行えます。

ローン残債の返済に充てる原資として売却代金を利用することは可能ですので、マンションの売値が残債を上回っていれば問題ありません。しかし、売却代金を返済に充てても完済できない場合は、基本的に抵当権が抹消出来ず、問題を生ずることになりますので、この点は知っておくべき注意点です。

抵当権抹消には完済以外の方法もあります

売却代金が残債を下回ってしまうときなど、ローンの完済が難しい場合の対処方法は、別のローンを組むなど別途資金を用意する方法があります。資金はどこから調達しようとも結果として抵当権さえ抹消できれば売却の障害は無くなります。

しかし、資金調達もできない場合は、別の対処方法が必要です。現実的な方法としては金融機関との話し合いが挙げられます。銀行などは貸し倒れになることを避けたいわけですから、取り敢えず売却代金を返済に充ててくれれば残債を減らすことが出来るので、金融機関の側にもメリットがあると考えられます。

そのために債務が残っていても、抵当権抹消の手続きに応じてくれる場合があります。完済できない限り協力は期待できないと諦めてしまわず、相談してみることには大切なことです。

お互いのメリットにつながることですので、売却代金を充当してもローンの完済が難しい場合の対処方法です。もちろん、抵当権が消えても債務が消えるわけではありませんので、返済義務が残ることも押さえておくべき注意点です。

完済できなくても売却の道はあります

ローン中のマンションを売却する場合は残債を完済して抵当権を抹消することが条件になりますが、売却代金でローンの完済が難しい場合の対処方法もあります。金融機関と話し合い現実可能な方法を探っていくことが大切です。

ライフステージの変更などでマンションを売らなければならない時があります。この場合、仲介や買取お不動産会社にしてもらうことになります。ここではニーズに合った売り方選びが失敗しないコツ、マンションを高く売るためコツにマンションを早く・費用をかけず売るためのコツをご紹介します。

ニーズに合った売り方選びが失敗しないコツ　

マンションを売却しようと考えたら、不動産業者を頼ることになります。そこでは売却方法としてく愉快や買取いずれかを選択することになります。マンション売却で失敗しないコツは、ニーズに合った売り方選びが失敗しないコツだといえるんです。

自分がマンション売却において何を最も重視し、譲れないことは何かそのことを列挙したうえで売り方を選択することが大事であり、これこそが失敗しないコツなんです。例えばマンションを高値で売りたい、時間がかかっても希望額で必ず売りたいというニーズや譲れないことがあるのであれば、仲介を選択して売却すべきです。

一方時間をかけず最短で売りたい、少々相場よりも安くなっていいいから即現金化したいというのであれば買取を選択しなければなりません。この選択を誤ると、いつまでも売却できず心理的負荷も多くなり、次第に周辺に売れない物件であるといったレッテルや風評被害も考えられます。

マンションを高く売るためコツとは

仲介を選択して売る人は、時間的余裕もありできるだけ希望額にそった形で売りたい人でしょう。そしてマンションを高く売るためコツも知りたいはずです。マンションを仲介で高く売るには、タイミングも大事です。

2月3月といった新生活前に売り出す、大規模修繕後に売却する、築年数10年までで資産価値が担保されているタイミングで売るなどといったことが大事です。買い先行であらかじめ引っ越してリフォームやクリーニングをしておくと見栄えが良く、大幅な価格交渉を強いられず高く売ることもできます。

内覧などにも積極的に応じ、販売機会を損失しないように努めることも高値で売るコツです。マンションを早く・費用をかけず売るためのコツは、やはり買取という売却方法を選択することです。買取業者が査定しその金額で即時買い取ってくれるので、スピーディーも現金化でき、誘拐手数料もかからないのでコストをかけずに売却できます。

マンションを高く売る方法やコツ

マンションを高く売るには、高く売ることのできる売却方法の仲介を選択することです。そのうえで売却タイミングを見計らい、買い先行でリフォームやクリーニングを施して、販売機会の損失がないように内覧にも積極的に応じることが大事です。マンションを早く・費用をかけず売るためのコツは買取を選択し、仲介手数料のコスト削減が賢明です。