カテゴリー: マンション売却

マンションの売却は居住中に行うことも多く、住みながら買主を探すことができます。居住を継続しながらの売却について、メリットとデメリットを紹介します。居住中と空き家の違い、高く売るポイントなどもチェックしてみましょう。

居住中のまま買主を探すメリットとデメリット

住んでいるマンションを売りに出す場合、居住を続けながらの売却も可能です。居住中ならではのメリットとデメリットを考慮して、住み続けながら売却活動をするか検討すると良いでしょう。

売主側のメリットには、内覧にやってきた購入希望者を直接会えること、対応で良い印象を残せば購入してもらえる可能性が上がることなどが挙げられます。一方で内覧のためスケジュールが建てにくくなる、オープンルームの実施などを予定に入れなければいけないなどがデメリットです。

居住中の場合はこのようにメリットとデメリットが存在しており、売主はもちろんのこと購入を検討している買主にも影響します。居住中と空き家の違いの中には、内覧に立ち会うために買主側が日程調整をする必要がなかったり、生活感を消すことができたりといった差があるでしょう。居住中の物件と比べると、空き家の場合は家具の配置イメージが掴みにくくなります。

住んでいるマンションを高く売るポイント

マンションに居住しながら買主を探したい、できるだけ高い価格で購入してほしいといった場合には、手間と時間をかけ、ポイントを抑えることが大切になります。売却中のマンションを魅力的に見せるポイントは、徹底した掃除と家具の配置の工夫、内覧に訪れた購入希望者への対応です。

売主側ができる努力の代表には、徹底的な掃除が挙げられます。購入を検討しながら訪れたマンションが汚れていたら、当たり前ですが買う気が失せてしまいます。内覧の予定が入ったら細部までしっかりと掃除を行ない、綺麗なマンションを見てもらうことが重要です。

一般的に床が露出しているほど室内は広く見えます。フローリングに置いたままの家具などはできるだけ片付け、床を出して広く見せましょう。また、購入希望者はあくまでお客様であることを忘れずに、内覧日には出迎えの準備を行ないます。丁寧な挨拶や飲み物の準備なども忘れずにしておきましょう。

ポイントを抑えてマンションを高く売ろう

居住中と空き家では大きな違いが出ます。同じマンションであっても購入希望者が受ける印象はまったく異なり、それぞれメリットとデメリットが存在します。居住中であっても高く売るポイントを抑えれば、希望する金額で取引ができる可能性がアップします。

マンションの売却をする相手と売買の条件に合意した時には、売買契約をすることになります。この時に作成される書類が売買契約書です。ここでは、「不動産売買契約書とは？」という疑問を持っている人のために、売買契約書の概要やチェック項目と注意点などについて、詳しくご紹介します。

マンション売却で作成する不動産売買契約書とは？

マンション売却時に作成する不動産売買契約書とは、マンションの売主と買主の交渉で決められたことを書面にしたものです。後で契約内容に関する何らかの問題が発生した場合に備えて、売買契約書は作成されます。こうした契約書を作成する場合には、確認しておいた方が良いチェック項目と注意点がいくつかあります。

これらのチェック項目と注意点の中でも、特に重要となるのは、物件に関する情報の記載に間違いがないかを確認することです。売買代金の金額や、対価の受領方法などが正確に記載されているかも、必ずチェックしておかなければいけない事項です。

手付金の金額と性質についても売買契約書に記載しておく必要があり、手付金は売却額の総額の10パーセントから20パーセント程度にするのが一般的です。手付金に解約手付としての意味を持たせる場合に注意しなければいけないのは、解約有効期間を明確に決めておくことです。

不動産売買契約書に貼りつける収入印紙

マンション売却のために不動産売買契約書を作成した場合には、作成した書類に収入印紙を貼りつける必要があります。収入印紙が必要になるのは、売買契約書が課税文章に該当するからです。収入印紙を購入する際に支払わなければいけない印紙税は、売買契約書に記載された契約金額によって違いがあります。

契約金額が500万円を超え1000万円以下の場合には、支払うべき税金は1万円です。契約金額が1000万円を超え5000万円以下の場合には、納めるべき印紙税は2万円になります。契約金額が5000万円を超え1億円以下の場合には、支払うべき税金は6万円です。

ただし、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された売買契約書については租税特別措置法の軽減措置が適用されるため、通常よりも支払わなければいけない印紙税の金額が少なくなります。この期間に作成した場合、上記に記載した税額は全て半額になります。

マンション売却に必要な不動産売買契約書

「不動産売買契約書とは？」という疑問を持っている人のために、不動産売買契約書に関する情報についてご紹介してきました。契約書を作成する時は、書面の内容もしっかりとチェックする必要があります。

マンションを売却したいけど売れないとなった場合、損失額は大きく精神的もダメージを受けます。建物にはそれぞれの資産価値があり、いろいろな要件が絡みなって評価額が決まります。いかにして評価額を上げるかは専門家に相談しましょう。

マンションが売れない理由について

一番わかりやすいのが、その物件が古いか古くないかです。当然古ければ古いほど売却金額は下がっていきいます。他にも地理的条件、部屋の個数、使用頻度です。最近では老朽化問題が叫ばれており、マンションの価値が全体的に下がっているのは事実です。

古いということはそれだけの収入があったわけですから古いからダメという理屈は間違っています。なぜ売れないのかといった理由を専門家に相談してみると意外と目から鱗からしれません。売却を考えている人は専門家と話し合って、メリットとデメリットの比重を天秤にかけてみることです。

おのずとわかってくるはずです。その後に対策と対処法を勘案していくのです。不動産は自らの有望な財産として、大切にしておく必要がありますが、売却するのに条件が揃えば、売ってもいいのです。資産価値は変動しやすいですから、一番いいときに売却したほうがいいです。しっかりとして自己管理が大切です。

マンションが売れる理由について

マンションが予想以上の金額で売れて場合、そのマンションはそれだけの価値がじゅうぶんにあるのです。いろいろな要件がうまく揃ったため高額で売れることがあります。専門家に評価をお願いしても同じような金額を提示します。

その場合、対策や対処法は考えなくてもいいです。売れた分を他の投資に使うこと多いかもしれません。今や新しいマンションが次から次へと建てられています。同じ敷地内であってもそれぞれのマンションの資産は違います。このこともくだんのような理由から違ってくるのです。

評価が高いマンションを手放した場合、そのマンションには今まで以上の値がつく傾向があります。そのときに自分は損したと思わないで、次への投資に向けての研究だと考えたほうがいいです。

資産評価額は人によって様々です。同じ敷地内にあるマンションの価値がそれぞれ違うのと同じ考え方です。自分がどのような観点で考えているか、よく考えることです。

売れないマンションを売るための対策と対処法

売れないとわかった場合のマンション氏処理は、専門家に相談してみることです。売れないからと言って悲観するようなことはないです。いろいろな不動産屋をあたり、自分に見合った評価額を示してほしいといったところがあるはずです。

マンションを購入して管理をしていく場合、そこには様々なコストが必要です。修繕積立金や管理費は典型ですが、これらの費用は将来的に返してもらえるのでしょうか。まずは、マンション売却の前提を知ってから正しい対策をしていく必要があります。

修繕積立金や管理費が返金されない理由

マンションに入居をしたとき、そこで共同生活をするために修繕積立金や管理費を支払う必要があります。これらのお金は、健全な生活をするために必要になるものであるため敷金とは異なります。そのため、将来的にも返金されないのが一般的です。

修繕積立金というのは、将来的にマンションの大規模な工事を行うときに利用されるものです。その恩恵は、間接的とはいえマンションで生活をしている全ての人が受け取ることができますので返金されないのが普通です。実際に、マンションでより安全にかつ快適に生活をするために利用されるものなのでこのお金は将来的に有効活用されます。

そして、管理費に関しても同様です。管理費は、そのマンションの日常的な清掃やセキュリティ管理のために利用されるものです。この恩恵は、そのマンションで居住をしている人達が直接的に受けることができるものなので、これも将来的に返金されないと考えておいた方が無難です。

修繕積立金を滞納すると将来的なトラブルになる

修繕積立金が返金されない理由は、そのマンションの管理組合の財産となるためです。管理規約上で、マンションを大規模修繕を行うときに必ず必要になるお金なので、これをきちんと準備しておかなくてはいけません。大規模修繕は、マンションの将来的な安全性を確保するのに必須なので滞納をしたりするとトラブルに発展する可能性も高いです。

例えば、マンション売却を行った人が修繕積立金を支払っていなかった場合、この分のお金は新しく購入した人に対して請求することが可能です。しかし、修繕積立金を滞納したのはあくまでも旧所有者であるため、滞納していた分を肩代わりした人は後から金銭を旧所有者に請求することが可能です。

そのため、修繕積立金を滞納して売却した人であっても後から新所有者などからの要求でトラブルに発展する可能性が高いです。こういったことにならないようにするためにも、返金されない理由を理解して正しい対応をすることです。

将来への安全の投資を考えれば納得できる

修繕積立金も管理費も、そのマンションで安心して生活するためにきちんと利用されるお金です。独断で好き勝手に使われるわけではないので、将来への投資と考えておけば安全性の観点からも納得できます。

今、住んでい場所を売却して住み替えを考えている人は多いでしょう。まだ、ローンが完済していない場合の対応が難しいと思っていませんか。流れと注意点を紹介します。住み替えの流れと注意点がわかると安心して売却できます。

マンション住み替えはタイミングに要注意

マンションの住み替えとは言え、ローンが完済していない場合の対応の流れと注意点は知っておくべきです。自宅の価格査定からスタートして、媒介契約をして買ってくれる人との交渉をします。売買契約を締結するわけですが、このタイミングが難しいかもしれません。

今、自分たちが住んでいるところに他の人が住みたいと思っているわけですから、引っ越しのタイミングが合わないと困ります。単に売れば良いと言うわけではなく、自分たちが次に住むところがないといけないので大変です。住みながら売却するので、意外と大変だと感じるかもしれません。

ただ、デメリットよりもメリットの方が多いと言っても良いのかもしれません。特に、ローンの返済に困っていると言うことであれば、必要な費用と税金のことまで考えた上で考えてみてください。マンション売却の流れがわかっていると、スケジュールを組んでうまく売却できるかもしれません。

ローンが完済していないマンションを売却するメリット

ローンが完済していないと言うことは、中には返済が大変なことになっている人もいるはずです。ローンが完済していなくても、売却代金の入金後に新しいマンションを購入できますので、楽になるでしょう。必要な費用と税金のことも忘れないようにしてください。

物件を無駄に所有しなくなりますから、維持費の負担も軽くなります。マンションの維持費が高くて困っている人も多いのかもしれません。

住みながら売却するので、楽じゃないと感じることがあるのかもしれません。売却のスケジュール調整が特に問題です。これさえうまくいけば、資金繰りが楽になりますから、ローンの返済を楽にしたいと思っている人は前向きに考えてみませんか。

メリットはとても大きいので、売却する際には購入を希望している人とのスケジュール調整を念入りに行ってください。うまく調整してマンションを売却することができれば、決して難しくはありません。

マンションの住み替えは気をつければ大丈夫

★★今住んでいるマンションを売却する人は多いです。ローンが完済していない場合の対応や必要な費用と税金のことを考える必要がありますが、実績のある会社に頼めば意外とスムーズに売却できます。

家族が増えたからもっと広い家に移りたい、転勤で住み替えが必要などの理由で、ローン返済中のマンションの売却が必要になることがあります。まだローン残債が残っているマンションをどのように売却するのか、ポイントを解説します。

オーバーローンとアンダーローン

マンションを売却する際には抵当権を抹消しなければいけません。しかし、ローンの残債が残っている場合には、抵
当権の抹消やマンションの売却は不可となります。

ただしローン返済が残っている状態でもマンションの売却を行う方法はいくつか存在しており、アンダーローンやオーバーローンなどがその代表です。マンションの売却価格がローン残債を上回っている状態はアンダーローンと呼ばれ、売却時にローンの一括返済ができます。

一方で売却価格が残債を下回る場合にはオーバーローンとなり、マンションの抵当権を外すことができません。この場合には不足分を自己資金で補うことで、抵当権を抹消することができるでしょう。

アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するかは、マンションの売却価格によって決まります。いずれの場合もマンションの売却価格か自己資金で残債を支払うことができれば、ローン返済中であっても抵当権を抹消して売却を行うことができます。

住み替えローンと任意売却の違い

住み替えローン・任意売却といった方法も、ローン返済中のマンションの売却方法として利用されています。アンダーローンで一括返済ができない場合などにも、住み替えローン・任意売却を使うことになるでしょう。

マンションの売却価格が残債に満たずオーバーローン状態になってしまった、それでも次の住居に引っ越しをしたいという時には、住み替えローンがおすすめです。返済が残っているローンと次の住居購入用のローンを一つにまとめて資金の借り入れを行ない、返済していくことができます。

住み替えローンの利用も難しい場合には、任意売却を行ないます。任意売却はローン残債の有無にかかわらず抵当権を抹消することができますが、マンションは裁判所を介して競売にかけられます。任意売却はマンションのローン返済がこれ以上は不可能なため売却をしたい、事情によりローンの審査が通らないなどの理由で選択される方法となっています。

ローン返済中でもマンションは売却できる

ローン返済中のマンションであっても、アンダーローンによる一括返済、オーバーローンなら自己資金で賄うといった方法で売却が可能です。住み替えローン・任意売却などの方法と合わせて検討してみると良いでしょう。

マンションを売却するとき、エアコンなどの付帯設備を外すべきか、そのまま置いておくか迷ってしまうという方は少なくないでしょう。ここでは、マンション売却におけるエアコンなどの付帯設備の取り扱いについて解説していきます。

マンション売却で付帯設備は外す？置いておく？

結論から言ってしまうと、マンションを売却する場合、エアコンや照明などの付帯設備は外して引き渡すのが基本です。

マンション売却時におけるエアコンなどの付帯設備の取り扱いには、明確なルールがあるわけではありませんが、付帯設備は売主の所有物なので、取り外して新居に持っていきたいのであれば付帯設備は外して引き渡すことが可能です。

ただし、付帯設備を置いていく場合は、必ず買主に確認しておくことが大切です。特にエアコンの場合は取り外しに費用がかかるので、勝手に置いていくと買主に迷惑をかけてしまう恐れがあります。エアコンなどの付帯設備を貰ってうれしい方ばかりではないので、特に古いエアコンの場合は注意しましょう。

数千円程度のエアコンの取り外し費用のために、数千万単位での取引となるマンションの売買契約が破棄になってしまうのは非常にもったいないので、置いていく場合は必ず買主に確認しておくことが大切です。

エアコンなどの付帯設備を外すときの注意点とは？

付帯設備を外すときの注意点としてまず挙げられるのは、早めに買主に伝えておくことです。上記の通り、マンション売却ではエアコンなどの付帯設備は外して引き渡すのが基本ではありますが、近年はエアコン付きの物件も増えているので、買主は当然付いているものだと思っているかもしれません。そのため、付帯設備を取り外す場合は内覧会の時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また、付帯設備を取り外す場合でも、売買契約を締結するまでは付けておくのがおすすめです。エアコンを取り外してしまうと、夏場は猛暑の中で、冬場は極寒の中で内覧会を行うことになりますし、照明を外してしまうと室内が暗くなって買主に悪いイメージを与えてしまいかねません。

エアコンなどの付帯設備を早めに外したいという方も多いかと思いますが、スムーズに売却を成立させるためには、売買契約を結ぶまではそのままの状態にしておいた方が無難です。

付帯設備の取り扱いは買主との話し合いで決めよう

今回は、マンション売却における付帯設備の取り扱いと、付帯設備を外すときの注意点について解説しました。エアコンなどの付帯設備は取り外して引き渡すのが基本ですが、後々のトラブルを避けるためには、取り外す場合も置いていく場合も買主に確認しておくことが大切です。

築20年マンションは、新築と比較しても相場が安くなる傾向が強いものです。ただ、実際に購入してもその先何年生活ができるかはわかりません。まずは、中古物件の理解を深めて安心して生活をするための準備をしてくことです。

100年以上は住める築20年マンションの魅力

国土交通省の調査では、鉄筋コンクリートで建造されているマンションは120年の寿命があるとしています。継続的に修繕作業を行っていけば、150年は持つと考えられているので非常に安全性が高く、また強度が高いこともわかります。

実際に、築20年マンションのメリットはいくつもあります。まず、新耐震基準で建築されているという点です。日本は地震大国なので、耐震性に問題がない物件でないと安心できません。この点、築20年マンションのメリットはこれをクリアしています。

また、相場が安いという点も大きいです。築20年マンションのメリットは、通常の新築物件の相場と比較しても約5割程度の価格で購入できることがわかっています。

選ぶポイントもわかりやすく、立地や管理状況を確認しながら幅広い選択ができます。そのため、売却しようと考えている場合であっても需要は大きいので買い取ってもらえる可能性はとても高いです。

将来的に高く売れる可能性もある

中古マンションの選ぶポイントは、将来的な安定性です。耐震性などの災害に強い条件ももちろん良いのですが、将来のことを考えてきちんと売却できる物件であるかどうかも大切です。例えば、外観で全く同じ中古マンションであっても人口の多い地域や立地が良い場所、そして治安や利便性の高いところでは明らかに売却価格が高くなります。

元々、築年数が経過した物件はそれに伴って価格が落ちていく傾向がありますので、継続的に利用し続ける限りは資産価値が必ず落ちていきます。この対策をするためにも、選ぶポイントに注目をしておくことが重要です。幸い、住みやすさや耐震性などを考慮しても築20年のマンションは安い傾向がありますので購入時には安心できます。

特に、不動産会社の中にはこういった中古物件を中心としてサポートをしているところも少なくありません。実績のある所に相談をすれば、それだけ確実により良い物件を見つけられます。

相場を理解して正しい選択をしよう

築20年のマンションは、安く購入できるうえに長期的に住み続けられる物件です。加えて、立地や利便性を精査しておけば将来的に売却したいときにも高い資産価値を有したまま効率的に取引ができます。

マンションを売却すると、所有権は売主から購入者に移転登記が行われることになります。これは所有権移転登記と呼ばれるものですが、一般的に登記費用は売主が用意するものなのかそれとも買主が用意するものなのか、登記書類の作成や申請手続きを行う司法書士が用意するものなのか分からない人もいるのではないでしょうか。ここでは、マンション売却の登記費用とは何を意味するものか、相場や内訳、計算方法など解説していくことにしましょう。

マンション売却の登記費用とは何か？

一般的に登記は、実体法上の重要な権利の変動を公示するために制定された制度で法務局がこれを管轄しています。登記には商業や法人、成年後見や債権譲渡など色々な種類がありますがマンションの売買に関与するのが不動産登記です。

安全であると同時に円滑な不動産売買を図る目的で不動産の物理的な現状や私法上の権利関係を公示などの目的を持つもの、これを実行することで売主から買主に権利が移ったことを証明および不動産の権利を主張することが可能になります。

ちなみに、マンションを購入する際に住宅ローンを利用している人も多いかと思われますが、住宅ローンは高額になる融資などからも金融機関は抵当権を設置してローンの実行を行っています。抵当権は金融機関側が売却をするときの権利を持つもので、ローン全てを完済した後に抵当権の抹消手続きで外すことができます。

売却により得た利益で残債になっているローンを返済する、これは住宅ローンを利用している人がマンション売却を行うときには必要になる手続きです。

登記費用の内訳と計算方法について

登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬の2つに分けることができます。この費用は売主が用意するものなのかそれとも買主が用意するものなのか分からない人も多いといえましょう。

中には司法書士が用意するなどのように考えるケースもありますが、登記費用においては司法書士が用意するわけではなく主に買主が用意する所有権移転登記費用と、売主が用意するものとなる抵当権抹消登記費用になります。このことは売買契約書に規定されているもので、それぞれの負担について知っておくなどが大切です。

なお、売主が用意するものの中には住所変更登記費用や氏名変更登記費用などがありますし、買主が用意する抵当権設定登記費用などいくつかの種類があるので、それぞれの特徴などをしっかり押さえておきましょう。

ちなみに、所有権移転のときには色々な書類を用意する形になりますが、これについても買主が用意するものや売主が用意するもの、そして司法書士が用意する書類などがあるので事前に誰が何を準備すべきなのか知っておくことも大切です。

売主や買主がそれぞれ負担をする登記費用のまとめ

マンション売却では、住宅ローンを利用している場合には売主は抵当権抹消登記費用を用意する必要がある、他にも住所変更登記費用や氏名変更登記費用などが必要になることもあります。一方、買主は所有権移転登記費用を負担することになるのですが、購入する側も住宅ローンを組むときには抵当権設定登記費用を用意しなければなりません。

マンションは、ライフプランやライフステージが変わると売却に迫られる事が有ります。売却理由の詳細、ポジティブな売却理由とネガティブな理由に大別できます。マンション物件を売る際には売却理由によって売り方を変える必要があるのです。

マンションのポジティブな売却理由について

マンションの売却理由に、ポジティブな売却理由があるのです。その理由を具体的にあげていきましょう。例えば高齢になってシニア層になると、息子夫婦などと二世帯で同居を始める家庭も多いです。こうした前向きな住み替えはポジティブな理由としてとらえられます。

資産運用でマンションを売却するということも前向きな売り方です。その物件の相場価格があがり、現金化で収益を上げたいということも多々あります。さらには、サラリーマンの栄転で転勤や海外赴任で、マンションを売る必要に迫られることもあります。

こうした物件を売ることの理由が明確であると、買い手も安心して購入することにつながっていきます。このようなポジティブな理由がある場合には、不動産業者による仲介という売り方でも十分売れることが見込まれます。だがマンション売却には前向きな理由ばかりではありません。次にネガティブな理由をご紹介しましょう。

マンション売却のネガティブな理由

人生には必ずしも喜ばしいこと、おめでたい事、平穏な日々が続くものではありません。人がその家で亡くなったり、自殺が起こったり、水害や地震の被害を受けることもあります。こうした事象もマンション売却の動機に成り、ネガティブな理由と捉えることが出来ます。

ほかによくあるネガティブな理由とは、離婚などもその一つです。離婚で財産分与で現金化する必要があって売る人もいます。さらに借金や住宅ローンの返済に行き詰り、売却益を借金やローン返済に充てたいために売る人もいます。これらは事故物件ともいわれ、つまり訳ありのマンション物件となるわけです。

この場合、普通の仲介などで売るのは至難の業です。ネガティブな理由を嫌悪する人も多く、また心理的負荷を値下げ交渉でバランスを取りたがる人も多いです。仲介では売れ残って、数年経過することもあります。

こうした最悪のケースを回避するには、事故物件である自己申告をしたうえで買取専門業者に買取扱いで売却するとよいのです。売却理由によって売り方を変えることは非常に大意地なことです。

ネガティブとポジティブのマンション売却理由

ネガティブなマンション売却理由は自殺や離婚、事件にローン返済が難しいなどといったものです。これは仲介ではなかなか売れないので買取で売るのが賢明です。ポジティブな理由とは住み替えや、資産運用、転勤といった理由です。この理由であれば仲介で売却するとよいです。売却理由によって売り方を変えることは大事です。